Ihre Kanzlei zum Thema Zweckentfremdung in München
Zweckentfremdungsprobleme in München
Ihre Kanzlei für Zweckentfremdungsrecht in München
Was ist Zweckentfremdung?
Ausgangspunkt ist der Schutz von genehmigtem oder genehmigungsfähigem Wohnraum.
Rechtsanwalt Ulrich Scherer in München
Jahrgang 1957
Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Auszeichnung durch FOCUS als einer von Deutschlands Top-Privatanwälten im Bereich Miete und Eigentum
Vom STERN wurde die Auszeichnung beste Anwaltskanzleien in 2020 im Rechtsgebiet Miet- und Wohnungseigentumsrecht verliehen.
Arbeitsschwerpunkte:
- Schenkung, Prüfung Notarvertrag
- Rechtsberatung
- Vertragsberatung
- Vertragsprobleme, Vertragsbruch
- Zahlungsrückstände, Zahlungsschuldner
- öffentlches Baurecht
- Schadensersatz
- offene Rechnungen
- Entziehung von Wohnraum durch Zweckentfremdung
- Vermietung der Wohnung an Touristen, illegale Ferienwohnung München
Immobilienrecht
Wenn Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung haben, zur An- oder Vermietung, An- oder Verpachtung, zur Verwaltung einer WEG oder einer Eigentumswohnung, zu Mietrechtsfragen, zur Zweckentfremdung, zu Baurechtsfragen, zu Bauplanungen, Baugenehmigungen, zu Nachbarrechten, zur Erschließung, zu Maklerforderungen, Schadensersatzansprüchen, Kündigungen von Verträgen oder einfach eine Beratung zu bestehenden Verträgen benötigen – wir unterstützen Sie in all diesen Bereichen fachkundig.
Denn Immobilienangelegenheiten haben in der Regel erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Daher lohnt es sich, bereits im Vorfeld anwaltlichen Rat einzuholen, um etwaige Fallstricke rechtzeitig zu erkennen und Fehler oder Lücken in einem Vertrag zu vermeiden.
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentum, Zertifizierter Nachlassmanager (GJI), Fachanwalt Strafrecht
Tätigkeitsschwerpunkte:
- Vertragsrecht
- Mietrecht und Pachtrecht (als Fachanwalt)
- Aussprechen von Eigenbedarf - Eigenbedarfskündigung
- Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf
- Immobilienrecht (als Fachanwalt)
- Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht
- AGBs
- Arbeitsrecht
- Erbrecht und Erbaurecht
- Darlehen & Darlehensrecht, Kreditrecht
- Rückforderung und Einklagen von Darlehen;
- Darlehen bei Immobilienfinanzierung
- Einklagen von Darlehensforderung
- Fachanwalt für Strafrecht
Vertragsrecht
„Pacta sunt servanda“ – auch für die Nicht-Lateiner ein juristischer Grundsatz, den man kennen und ernst nehmen sollte. Denn die Verträge, die man schließt, binden auch dann, wenn man die Folgen nicht überblickt hat. Die Folgen der so umrissenen Vertragstreue erkennt man oft erst lange nach einer Unterschrift. Anwaltliche Begleitung klärt von Anfang an auf und beugt Vertragsunklarheiten und Vertragsverletzungen vor. Professionelle Vertragsgestaltung kann und sollte verhindern, dass man mit falschen Erwartungen, fehlenden Sicherheiten oder überhöhten Risiken vertragliche Bindungen eingeht. Schadensersatz ist fast immer ein schlechtes Geschäft, denn es bedeutet, den Schaden erst erleiden und dem Ersatz mit hohem Aufwand jahrelang bei Gericht nachjagen.
Jeder Vertrag mit überdurchschnittlicher wirtschaftlicher Bedeutung sollte von einem Rechtsanwalt des Vertrauens vor Unterzeichnung der Endfassung geprüft sein. Wir beraten Sie in (fast) allen Bereichen (Arbeitsverträge, Erbverträge, Darlehensverträge, Gesellschaftsverträge, Kaufverträge, Mietverträge, Werkverträge usw.)
Zweckentfremdungsprobleme in München
Was ist Zweckentfremdung?
Ausgangspunkt ist der Schutz von genehmigtem oder genehmigungsfähigem Wohnraum.
Das Zweckentfremdungsrecht zielt vor allem darauf ab, vorhandenen, baurechtlich genehmigten Wohnraum oder faktischen Wohnraum, der baurechtlich genehmigungsfähig ist, davor zu schützen, dass er leer steht oder anderen Zwecken zugeführt wird.
Die Verwaltungspraxis und die Rechtsprechung in München sind dabei sehr streng.
Im Zweckentfremdungsrecht gilt ein eigenständiger Wohnungsbegriff, der nur dann erfüllt ist, wenn die betreffenden Räume „freiwillig“, als „Heimstatt im Alltag“, in Form einer „auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ vorliegt. Hierzu werden oft „eigene persönliche Gestaltungsmöglichkeiten des Wohnraums“, eine gewisse „Mindestgröße“ oder auch „eigene Rückzugsmöglichkeiten des / der Bewohner“ gefordert. Ist der Lebensmittelpunkt eigentlich an einem anderen Ort und wird der Wohnraum nur übergangsweise und vorübergehend zu einem begrenzten Zweck genutzt, geht die Rechtsprechung von einem nicht alltäglichen Wohnen, sondern einem beherbergungsartigen Unterkommen aus – und damit von einer (verbotenen) Zweckentfremdung.
Hierbei sind die Bewertungsgrenzen fließend.
Entscheidend ist aus Sicht der Zweckentfremdungsbehörde und der Verwaltungsgerichte die Gesamtbewertung des Einzelfalls. Feststehende Kriterien gibt es so gut wie nicht. Alleine die möblierte Vermietung begründet keine Zweckentfremdung. Ebenso wenig begründet eine relativ kurzfristige Vermietung alleine eine Zweckentfremdung. Auch bestimmte Mindestmietzeiten gibt es gemäß der Münchner Rechtsprechung nicht. Die verbreitete Annahme, eine Vermietung von mindestens 6 Monaten und länger schließe eine Zweckentfremdung aus, ist unzutreffend. Maßgeblich ist immer der Einzelfall. Auch die wiederholte Vermietung, z.B. von (befristet) immer einem Jahr unterfällt in der Regel dem Zweckentfremdungsverbot.
Die Stadt München und die bayerische Rechtsprechung stellen bei der Einordnung einer Vermietung als Zweckentfremdung sowohl auf das Nutzungskonzept (des Vermieters), als auch auf die faktischen Verhältnisse (zum Beispiel häufige Nutzerwechsel) ab.
Faktisch sind Nutzungen und Vermietungen an Bauarbeiterkolonnen, Monteure, Messearbeiter, sogenannte Medizintouristen, normale Touristen und ähnliche Nutzungen, die mit hohen Belegungsdichten und häufigen Mieter- oder Nutzerwechseln verbunden sind, nach dem Zweckentfremdungsrecht eindeutig verboten. Die Stadt München prüft hierbei auch die Internet-Portale, die vorübergehende und befristete Vermietungen anbieten oder vermitteln, wie Airbnb, booking.com, WEG-Gesucht u.a.
Auch die konzeptionell in Kette geplante befristete Vermietung von Wohnraum an Personen mit vorübergehenden Wohnbedarf unterfällt dem Zweckentfremdungsverbot, da der Wohnraum so dem klassischen Wohnen für Personen, die ihre Heimstatt im Alltag in München begründen möchten, entzogen wird. Maßgeblich ist hier die konzeptionell wiederholt befristete Vermietungsabsicht.
Wie kläre ich, an wen und wie ich vermieten darf?
Selbst verständlich sind alle genannten Wohnbedürfnisse grundsätzlich nachvollziehbar und nicht per se illegal. In Städten, in denen auf der Basis eines Zweckentfremdungsgesetzes jedoch Zweckentfremdungssatzungen erlassen wurden, können Unterbringungen, die nicht der Definition eines klassischen Wohnens unterfallen, untersagt werde. Im Extremfall können auch Bußgeldverfahren drohen mit Bußgeldern von bis zu 500.000,-- Euro pro Wohnung.
In Grenzfällen empfiehlt es sich deshalb für Eigentümer und Vermieter in München, vor einer geplanten grenzwertigen Vermietung zu vorübergehenden Zwecken, insbesondere bei möblierter befristeter Vermietung, anwaltlichen Rat einzuholen. Selbstverständlich ist auch eine Abstimmung der beabsichtigten Nutzungen direkt mit der Landeshauptstadt München möglich.
Wenn die geplante Nutzung nicht dem Zweckentfremdungsrecht unterfällt, hat man einen Anspruch auf Erteilung eines Negativattests.
Welche Ausnahmen und Spielräume gibt es?
Hier muss noch mal betont werden, dass das Zweckentfremdungsrecht grundsätzlich nur für baurechtlich genehmigten Wohnraum gilt. Wenn eine Immobilie genehmigter Weise gewerblich genutzt werden darf, kann nach Zweckentfremdungsrecht jede Form der Fremdenbeherbergung erfolgen.
Aber Vorsicht:
Meist benötigte man dann aber gleichwohl eine Baugenehmigung (Nutzungsänderungsgenehmigung), weil bei nahezu jeder Änderung der gewerblichen Vermietung eine baurechtliche Nutzungsänderung vorliegt (Änderung von Bürovermietung in Fremdenbeherbergung).
Im Übrigen sind die Ausgangs- und die Ausnahmeregelungen so differenziert, dass ein Blick in die Satzung zwingend geboten ist, anschließend gegebenenfalls die Einholung von Rechtsrat.
Ein Leerstand ist zum Beispiel nur für einen Zeitraum von 3 Monaten gefahrlos möglich. Welche Zeiträume gelten, um die Ausnahme eines zügigen Umbaus oder einer zügigen Instandsetzung in Anspruch zu nehmen, inwiefern 50 % der eigenen Wohnung gewerblich mit genutzt werden dürfen, welche Abgeltungszahlung möglich sind, ob und wie eine Zweckentfremdung genehmigt werden kann, wenn in gleichem Umfang Ersatzwohnraum geschaffen/gebaut wird etc. etc., bedarf gründlicher Vorbereitung und rechtlicher Prüfung.
Seit wann gibt es das Zweckentfremdungsrecht in München?
Zweckentfremdungsrecht gilt in München bereits seit dem 1. Januar 1972 und ist seitdem jedenfalls in den Grundzügen eigentlich unverändert.
Im Jahr 1971 wurde durch das bundesrechtliche Mietrechtsverbesserungsgesetz die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Wohnraum zu anderen Zwecken zu unterbinden.
Im Zug der Reform des Grundgesetzes, insbesondere der gesetzgeberischen Zuständigkeiten im Jahr 2006, wurde das Zweckentfremdungsrecht verfassungsrechtlich in die Zuständigkeit der Länder verschoben. Bayern hat hierbei sofort von der Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und zum 1. Januar 2009 das ZwEWG (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – Zweckentfremdungsgesetz) erlassen. Ebenso unverzüglich und lückenlos im Anschluss an die bundesrechtliche Rechtslage hat die Landeshauptstadt München die 1. Zweckentfremdungssatzung erlassen (Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum [ZeS], im Münchner Stadtrecht als Wohnraumzweckentfremdungssatzung mit der laufenden Nr. 999 ) und seitdem im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen und zulässigen Verlängerungsmöglichkeiten in ihrer Geltung aufrechterhalten.
Seit dieser Zeit verfolgt die Landeshauptstadt München Zweckentfremdungen verstärkt und immer intensiver und baut die Abteilungen im Sozialreferat finanziell und personell immer weiter aus.
Unwissenheit schützt vor Strafe nicht
Nutzungsuntersagungsverfahren und Bußgeldverfahren wegen nicht genehmigter Zweckentfremdungen in der Landeshauptstadt München fanden in den letzten Jahren auch deutlichen Widerhall in der Presse, insbesondere die Maßnahmen gegen den sogenannten Medizintourismus und die Airbnb-Vermietungen. Mit einer Klage auf Auskunft über alle Airbnb-Vermieter in München gegen die in Irland ansässige Firma Airbnb ist die Stadt München vor dem Verwaltungsgerichtshof München allerdings gescheitert.
Ebenso wurde die jüngste Satzungsänderung, die zum 1. Januar 2020 gelten sollte, und mit der seitens der Stadt München versucht wurde, beim Abriss von Bestandswohnraum und der Schaffung von Ersatzwohnraum Regelungen zur Mietpreisregulierung, zum Verbot der Schaffung von Eigentumswohnungen und Einschränkungen bezüglich der Lokalisierung des Ersatzwohnraums im Münchner Stadtgebiet einzuführen, vom Verwaltungsgerichtshof München im Januar 2021 aufgehoben.
In der Presse und in einschlägigen Fachkreisen erfährt das Zweckentfremdungsrecht seit Jahren erhöhte Aufmerksamkeit.
Vor allem im Zusammenhang mit Bußgeldverfahren werden betroffene Eigentümer und Vermieter es deshalb schwer haben, sich darauf zu berufen, nicht vorsätzlich gehandelt zu haben, weil die geltende Rechtslage nicht bekannt war. Eine solche Argumentation unterliegt der Prüfung, ob eine solche Unkenntnis vermeidbar war (§ 11 II OWiG). Dabei werden von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt und den betroffenen Rechtskreisen umfassende Sorgfalts- und Erkundigungspflichten auferlegt. Auch an dieser Stelle ist die Einholung von Rechtsrat dringend zu empfehlen, wenn ein Bußgeldverfahren droht oder durch ein Anhörungsschreiben der Stadt München schon eigeleitet worden ist.
München, im März 2021
Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mehr Infos zu Ewald Scherer GeyerStadie Böhm
9 Bewertungen zu Ewald Scherer GeyerStadie Böhm
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von Top Anwaltskanzlei für Mietrecht am 27.02.2024 16:09Top Anwaltskanzlei wenn es um Mietrecht und Rechte aber auch Pflichten der Mieter geht. Sind über eine Empfehlung zur Kanzlei gekommen und sind mehr als zufrieden mit der Beratung und der Expertise im Mietrecht.
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von anonym am 01.03.2023 16:19Die Einschätzung, Beurteilung meins Immobilienthemas war ausgenommen professionell. Hr. Scherer vertritt meine rechtlichen Belange rund ums Mietrecht und für seine Arbeitsergebnisse gebe ich Ihm volle Punktzahl. Mit kollegialen Grüßen und herzlichen Dank für die erstklassige Beratung.
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von anonym am 10.10.2022 09:14Ich möchte mich bei RA Ewald für seine fachkundige Begleitung herzlich bedanken,. Er hat mich durch diese sehr unschöne Geschichte unaufgeregt durchgelotst.
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von Anonym am 20.04.2021 21:07Anwalt Scherer ist eine Koryphäe im Bereich öffentliches Baurecht. Sehr fundiert und klar in seinen Aussagen. So stellt man sich einen Anwalt vor, der sich in seinem Tätigkeitsbereich Immobilienrecht anhebt. Wobei die ganze Kanzlei inkl. Hr. Ewald hervorzuheben wert ist. Hier findet man Kompetenz zum Thema Immobilienrecht in München!
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von Anonym am 14.02.2018 10:09Vielen Dank, Hr. Ewald, ich fühle mich sehr wohl mit Ihnen als rechtlichem Vertreter. Auch die schriflichen Dokumente waren sehr klar formuliert und sehr angenehm zu lesen.
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von Anonym am 02.02.2018 18:39Sehr geehrter Herr Scherer, vielen Dank für das abschliessende Schreiben und vor allem Ihre sehr gute Bearbeitung meines Problems. Ich erlaube mir, Sie bei neuen Problemen wieder anzusprechen und weiter zu empfehlen. Beste Grüße
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von Anonym am 01.02.2018 10:19Ich möchte RA Ewald nochmals meinen herzlchen Dank aussprechen, besser als mit ihm hätte es garnicht laufen können.
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von Anonym am 22.01.2018 15:10Hat mich schon vor Jahren in MIetsache vertreten, Da lebte ich noch in Riemerling. Hatte sich länger hingezogen, wir konnten eine gute Einigung erreichen. Danke an dieser Stelle für die geduldige Begleitung in dem Fall.
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von Anonym am 17.10.2016 14:04Bin sehr positiv überrascht wie mal mit einem Anwalt ohne Fachgriffe auskommt, wenn ein Anwalt einfach mal drauf verzichtet und es für Normale Menschen darstellen kann.